Finansal Kaldıraç olarak Mortgage

Finansal kaldıraç en kısa tanımı ile borçlanarak özsermaye karlılığının arttırılmasıdır. Örneğin 5.000 YTL sermayeniz var. Bu sermaye ile bir şirket kurup 2 yıl boyunca şirketinizin büyümesini sağlıyorsunuz. Daha sonra şirketinize teklifler gelmeye başlıyor. 55.000 YTL 'ye şirketinizi satıyorsunuz.

Ne yaptığımıza şöyle bir bakalım.

5.000 YTL sermaye koyduk ve 2 yıl sonra şirketimizi satınca 55.000 YTL aldık. 50.000 YTL kazandık. 5.000 YTL miz 10 kat değer yarattı.

Peki ya 5.000 YTL nin tamamını cebimizden ödemektense bir kısmına kredi kullanarak şirketi kursak ne olurdu? Örneğin 1.000 YTL sermaye koyup, 4.000 YTL kredi kullanalım. 1.000 YTL sermaye koyup büyüttüğümüz şirketimiz 2 yıl sonra 55.000 YTL'ye satıldığında 4.000 YTL kredimizi ödeyip (elbetteki faiz ve masraflar da olacak) yine 50.000 YTL kar elde edeceğiz.

1.000 YTL sermaye koyduk ve 2 yıl sonra şirketimizi 55.000 YTL'ye satınca 50.000 YTL kazandık. Sermaye olarak koyduğumuz 1.000 YTL 50 kat değer kazandı. Bunun yanında mevcutta sermaye olarak kullanmadığımız 4.000 YTL'yi başka işlerde kullanarak belkide çok daha büyük bir kazanç yarattık.

İşletmeler açısından finansal kaldıraçın çalışma mekanizması kısaca bu şekilde. Mortgage içinde aynı mantık geçerli. Tam bu noktada bir seçim yapmamız lazım. Mevcutta birikimimizin tamamını kullanıp üzerine biraz Mortgage yaparak ev sahibi mi olacağız yoksa Mortgage'ı bir finansal  kaldıraç gibi kullanarak birikimlerimizin karlılığını arttırırken ev sahibi mi olacağız?

Bu sorulara yanıt vermeden önce konuyu gelişmekte olan ülkeler açısından sermaye , gayrimenkul yatırımları ve fayda üzerine biraz daha genişletmek istiyorum.

Ekonomik gelişmenin temelinde  sermaye birikimi ve sermayenin yatırıma yönlendirilmesi vardır. Özellikle gelişmekte olan ülkelerde sermayenin en etkin şekilde kullanılması önem arz etmektedir. Sermaye yeni işyerleri açacak, üretecek, istihdam sağlayacak, ekonomik gelişmeye ve büyüme katkı yapacaktır. Sermaye yatırıma dönüşmez ise gelişme süreci yavaşlayacak, işsizlik artacak ve sermaye birikimi azalacaktır. Çok değil 10-15 yıl öncesini düşünün. Devlet tahvillerinin, banka mevduatlarının faizlerinin  %70-%80 olduğu zamanlar. Enflasyon canavarının birikimleri nasıl kemirdiğini hatırlayın. Yatırım yapmanın maliyetini, kredi kullanmanın zorluğunu düşünün. İşsizliği, enflasyonist büyümenin yarattığı ekonomik krizleri, devalüasyon dönemlerini hatırlayın. Birikimlerimizi faize değilde yatırıma aktararak sağlıklı büyüme sağlasak daha iyi değil miydi? ޞimdi de durum farklı değil. Kıt sermayemizi yatırıma aktarmalıyız. Minimum sermaye ile maksimum fayda sağlamalıyız. Mortgage işte tam bu noktada ülkemiz için çok önemli.

100.000 YTL'lik bir konut satın alacaksınız. Hiç kredi almadan bu evi aldığınızı düşünün. Üretimde kullanılabilecek,  istihdam yaratabilecek sermayeyi yıllarca yerinde duracak bir gayrimenkule yatırıyorsunuz. Adı üzerinde GAYRİ-MENKUL. Yani TAޞINMAZ. Elbetteki bireysel olarak baktığınızda bu da bir çeşit yatırım. Yıllar sonra gayrimenkulünüzü sattığınızda aradaki fark oldukça büyük bir kar yaratacak.

Aldığınız gayrimenkulü, kredi ile aldığınızda ve yıllar sonra karlı bir şekilde sattığınızda aynı karı daha az sermaye ile elde etmeyecek misiniz? Konunun başında anlattığımız kaldıraç etkisini düşünün. Siz 100.000 YTL ye bir konut aldınız. 5 sene sonra 200.000 YTL'ye satıp %100 kar ettiniz. Komşunuz Ahmet bey sizinle aynı siteden kredi ile ev aldı. 20.000 YTL peşin ödeyip %80'e kredi kullandı. 5 yıl sonra sizinle birlikte evi sattı. Hemde aynı fiyata. 100.000 YTL lik evi 200.000 YTL'ye sattı. Ama Ahmet bey 20.000 YTL yatırmıştı bu işe. 100.000 YTL kazandı tıpkı sizin gibi. Ama siz%100 Kazandınız. Ahmet bey ise %500. Ahmet bey kredi kullandığı için elinde tuttuğu 80.000 YTL'yi iş kurarak değerlendirdi. Tüm bu karın üstüne ayrıca şirket gelirleri olacak. İşçi çalıştıracak. İstihdama fayda sağlayacak, üretecek. Sadece bu kadarda değil. Çok daha uzun bir konu olan MENKUL KIYMETLEޞTİRME işlemi ile bankalar sizin sabit yatırımlarınızı taşınmaz statüden taşınabilir yani likit hale getirecekler. Yıllarca hareket etmeden duracak 100.000 YTL, likit hale gelerek tekrar ekonominin damarlarında dolaşacak. Sermaye bu şekilde tekrar ve tekrar kullanılacak. En başta belirttiğimiz gibi gelişmekte olan ülkeler için sermaye verimliliği çok önemli. Mortgage işte tam bu noktada ülkemiz için çok büyük bir fırsat sunmakta.

ev sahibi | finansal kaldıraç | kredi | kredi pazarı | kredipazari | leverage | mortgage | mortgage fırsat