Konut Kredisinde Bankalar Hangi Kriterlere göre Değerlendirme Yapar?

Konut kredisi başvurusu yaptığınızda bankalar sizi değerlendirme sürecinden geçirir. Bu yazımızda bankaların kredi verirken hangi kriterleri kullandığını kısaca açıklamaya çalışacağız.

Bankaların değerlendirdiği 4 ana kriter vardır.

1- Ödeme Gücü

2- Kredibilite

3- Teminat

4- Kefil (bazı durumlarda)

Ödeme Gücü

Mevcut Mortgage Piyasasında DD Mortgage'ın 2 haftadabir ödenen ürünü hariç alacağınız tüm krediler aylık ödemelidir. Bazı ürünlerde artan taksit , azalan taksit , artan faiz gibi farklılıklar olabilir ancak ödemeleriniz hep aylıktır. Her ayın aynı günü ödeme planında belirtilen tutarı bankanıza ödersiniz. Bu sebeple konut kredilerinde bankalar aylık ödemelerinizi ödeme gücünüz var mı onu değerlendirirler. Bankadan bankaya farklılık gösterse de uygulama aylık kredi toplamının toplam net gelir ile oranlanması ile hesaplanır. Bankaların kredi politikalarına göre değişse de maksimumda %40 oranına kadar kredi ödeme gücünü yeterli kabul ederler. Bu oran bazı bankalarda %50-55 oranına kadar çıkabilir. Kriz ortamı gibi piyasanın belirsiz olduğu durumlarda bu oran %25-30 lara kadar geriler. Aylık taksit tutarı hesaplanırken sadece konut krediniz değil eğer varsa başka taksitli kredinizde dikkate alınır. Örneğin 250 TL lik taşıt krediniz olsun. 750 TL lik konut kredisi ödeyecekseniz gelirinizin 2500 TL ve üzeri olması gerekmektedir. Bazı bankalarda eşinizin geliride hesaba katılır. Hane geliri olarak hesaplanır ve değerlendirilir.

Kredibilite

Bankaların değerlendirme yaparkenen çok dikkat ettiği şeylerden birisi de kredibilitedir. Kredibiliteyi 4 faktör etkiler.

• Geçmiş ödeme performansı
• Ödeme alışkanlıkları
• Mevcut riski
• Kredi skoru

Geçmiş ödeme performansında bankalar KKB kayıtlarını kullanır. Kredi Kayıt Bürosu hangi bankadan ne kadar kredi kullandığınızı , kalan borcunuzu , kredi kartı ödemelerini KMH limitlerinizi ortak kayıtlarında saklamaktadır. Son 5 yıl içerisindeki icra takibi, geç ödemeler vb tüm ödemeler açık şekilde görülmektedir. Hakkınızda sürmekte olan bir icra takibi var mı,geciken kart borcunuz var mı bankaların ödeme performansı ile ilgili yaptıkları değerlendirmeyi etkiler.

Ödeme alışkanlıkları da yine KKB kayıtları kullanılarak anlaşılır. Ödeme alışkanlıkları geçmiş dönem ödeme performanlarına benzese de geliri olmasına rağmen ödeme yapmama durumlarında kullanılır. Bu tüketicilerin ödeme geçmişinizde sıklıkla gecikmeler vardır. Yurtdışına çıktığınız için kredi kartı ödemenizi yapamamışsınızdır. Ödeme güçlüğü değil ödeme ile ilgili sorumsuzluk söz konusudur. Özellikle gelir durumu iyi olup bu tarz detayları önemsemeyen kişileri ödeme alışkanlıkları ne yazık ki düşüktür.

KKB kayıtlarına baktığınızda gördüğünüz önemli bilgilerden bir tanesi de açık limitlerinizdir. KKB'de bankalardaki tüm riskiniz görülmektedir. "3000 TL limitli kredi kartınızın 1200 TL lik kısmınıkullanmışsınız" ya da "70.000 TL lik mortgage kredinizin 25.000TL lik borcu kalmış" hepsi KKB de görülmektedir. Limitinizin yüksek veborcunuzun az olması olumludur.

Kredi skor yukarıdaki bilgilereek olarak evli olmanız, mezun olduğunuz okul , oturduğunuz il , çocuk sayınız ,araba sahipliğiniz gibi demografik değişkenleri de hesaplayarak size bir puan verilmesi işlemidir. Skorlama ile aldığınız puan belirli bir eşiğin altında ise krediniz onaylanmaz. Kredi skoru Türkiye'de standart değildir. Her banka kend iskor kartını kullanır. Krediskor.com da ihtiyaç kredileri ile ilgili skorlama sistemini test edebilirsiniz.

Teminat

Kredibiliteniz ve ödeme gücünüz yeterli ise konut kredinize ön onay verilir. Kredinize ön onay verildikten sonra mortgage kredisi kullanacağınız gayrimenkulün teminat olarakverilip verilemeyeceğinin öğrenilmesi için ekspertiz yapılması gerekmektedir.Tapuda herhangi bir şerh var mı? Kat irtifakları kurulmuş mu? Bina yapı ruhsatına uygun mu inşa edilmiş? vb onlarca soru ekspertiz sonrasında cevaplanır. Eğer ekspertiz raporunda problem çıkmaz ise konut kredisi kullanmanız ile ilgili herhangi bir problem kalmaz.

%100 kredi kullanmak istediğinizde 2. bir gayrimenkul ipoteği vermeniz gerekir. Bu gayrimenkul için ayrıca ekspertiz yapılır.

Kefil

Konut kredilerinde çok istisnai durumlar haricinde kefil alınmaz. Kefil normal şartlarda krediye ek gelir sağlaması amacı ile alınır. Kredi kullanacak kişinin skoru düşükse ancak ödeme gücü varsa krediye kefil katılabilir. İstisnai durumlardan biri de yurtdışında çalışan birinin Türkiye'den konut kredisi kullanmasıdır. Kişi Türkiye'de yaşamadığ ıiçin ailesinden bir kişi krediye kefil olarak alınır. Ödeme güçlüğü durumlarında bu kişi üzerinden kredi takibi yapılır.

bankalar | KKB | konut kredisi | kredi değerlendirme | kredi skor | kredi tahsis | kriter

Doktor Mortgage'dan Teklif Toplamanın Avantajları

Türkiye'de hizmet veren onlarca banka var. Konut kredisi  kullanmak istediğimizde ilk yaptığımız bankaların web sitelerine girip faiz oranlarına bakmak oluyor. Ancak bankaların web sitelerinde sadece faiz oranları var.Bankalar kredi masrafları, ekspertiz ücretleri vb bir sürü bilgiyi direk olarak sitelerinde yayınlamıyorlar. Hatta ek komisyon alarak daha düşük faizli olarak yayınladıkları kredilerde bile bazı bankalar ek komisyon tutarını yazmayabiliyor.  Bütün bankaları şube şube dolaşmak ise tam bir hayal. Şubeye git ,sıra bekle, sıran gelince 5 dk banka çalışanı ile konuş sonra hemen başka bankaya. Doktor Mortgage size tüm bankaların faiz oranlarını ve gizli masraflarını sunuyor. Gelin hep beraber Doktor Mortgage avantajlarına bir bakalım.

1- Banka banka gezmenize gerek yok. Tüm bankaların faiz oranları ve masrafları Doktor Mortgage'da!

2- Konut kredisi ile ilgili eşsiz bilgiler sadece Doktor Mortgage'da.

3- Konut kredisi için teklif toplama altyapısı ile çalıştığımız tüm bankalardan özel faiz oranı ve masraf teklifi alma imkanı Doktor Mortgage'da!

4- Yıllık Maliyet Oranı ile EN UYGUN KREDİ yi bulmak , hesap makineleri ile taksit ve geri ödeme tutarı hesaplama Doktor Mortgage'da!

5- Flash tabanlı Grafiksel karşılaştırma sistemi Doktor Mortgage'da!

6- Mortgage Destek hattı - 3G desteği - Mobil ödeme uygulamaları sadece ama sadece Doktor Mortgage'da!

7- Doktor Mortgage üzerinden teklif toplamak ve bankalardan cazip fiyat ve masraf teklifleri almak tamamen ÜCRETSİZ!

8- SSL sertifikası ile şifreli konut kredisi başvurusu Doktor Mortgage'da!

Uzmanlık , Güven , Özel Teklif sistemi ile avantajlı faiz oranları  her zaman Doktor Mortgage! 

avantaj | en uygun kredi | faiz oranları | gizli masraf | konut kredisi | ücretsiz

Mortgage Kredisi çeşitleri nelerdir?

5582 sayılı yasa ile hayatımıza giren Mortgage temel olarak konut alım amacı ya da sahip olduğunuz konutun ipoteği ile kullanılan kredilere verilen genel addır. Farklı farklı isimler versekte Türkiye'de 3 tane temel mortgage ürünü bulunmaktadır.

1- Konut kredileri
Yasanın açıkça tanımladığı konut alma amacı ile kullanılan kredilerdir. Konut kredilerinde genellikle banka kredinin güvencesi olarak satın aldığınız eve ipotek koyar. Türkiye'de kullandırılan konut kredilerinin tamamı Mortgage kapsamındadır. Değişken faizli ya da sabir faizli olabilirler. Konut kredileri işyeri ya da başka bir gayrimenkul alımında kullanılamaz. Mevduat rehni ile de kullanılabilir ancak Mortgage yasasına tabidir.

 2- İpotekli Finansman Kredileri
Sahibi olduğunuz gayrimenkulü ipotek vererek kullandığınız ihtiyaç kredilerine ipotekli finansman kredileri denir. İhtiyaç kredilerinden daha uzun vadeye ve daha yüksek tutara sahip kredilerdir. Mortgage yasası kapsamında kendi evinizi ipotek verdiğinizde BSMV istisnasından faydalanırsınız. Genellikle faiz oranı ihtiyaç kredisi faiz oranından daha düşüktür. Borçlanmanızı uzun vadeye yayarak daha rahat ödeme yapmak istediğiniz durumlarda tercih edebilirsiniz. Arsa kredisi , tekne kredisi , nakit ipotekli kredi gibi çeşitleri vardır.

3-Konut Geliştirme Kredileri
Konut geliştirme kredileri sahibi olduğunuz konutun ipoteği ile evde yaptıracağınız tadilat, doğalgaz dönüşüm, mantolama vb ihtiyaçlarınız için kullanabileceğiniz kredilerdir. İpotekli Finansman kredilerinde olduğu gibi evinizi bu krediye ipotek verirsiniz. Yasaya göre BSMV muafiyeti vardır. Yapılacak tadilatı bankaya fatura ile belgelersiniz. Kredi almadan önce yapılacak proje ile ilgili proforma fatura kullanabilirsiniz. Konut geliştirme kredileri genelde evin değerinin %50 sine kadar kullanılabilir.

Yukarıda ana grupları verilen kredilerin temel ayrımları kısaca bu şekilde. Azalan taksitli, artan ödemeli, anapara ertelemeli vb türev ürünler yavaş yavaş kullanılmaya başlanıyor. Ancak konut piyasasının küçüklüğü sebebi ile "konut kredisi" çeşitlerinden eşit taksitli ödemeli olan standart konut kredisi şu an bankaların sattığı ürünlerin %95 i ni oluşturuyor.

Bundan sonraki yazılarımızda teker teker bankaları ve ürünlerini inceleyeceğiz.

BSMV | değişken faiz | ipotekli finansman | KKDF | mortage yasası | sabit faiz | vergi