Konut Kredisi Faizleri Düşecek mi?
Bu yazımızda 2008 Ocak ayından günümüze piyasa verilerini kullanarak finansal piyasalarda yaşanan değişimleri faizler açısından yorumlayacağız. Yaklaşık 19 aylık veriler ekonominin kırılma noktaları , zaafları ve gelecek konusunda bize yol gösterecekler. En önemlisi Konut kredisi kullanmak isteyenler içinde doğru zamanı tahmin etmeye çalışacağız. Bütün analizimiz tüm verileri üzerine aktardığımız aşağıdaki grafik kullanılarak yapılacak. Yazıya devam etmeden önce aşağıdaki grafiği incelemenizi tavsiye ederiz.
Kredi faizlerinin belirlenmesi ile ilgili olarak öncelikle bir kaç önemli noktaya değinmek istiyoruz. Bankalar faaliyetlerini tipik bir tacir gibi sürdürürler. Nasıl tacir bir ürünü belirli bir maliyet ile alıyor üzerine kar koyup satıyor ise bankada tacir gibi ürün satar. Bankanın sattığı ürün tacirden farklı olarak PARA'dır. Bankalar farklı maliyetler ile PARA satın alır , üzerine kar koyarak satarlar. En basit ifade ile "Faiz paranın satış fiyatıdır."
Bankaların satmak için satın aldıkları paranın 3 ana kaynağı vardır.(bu bölümde anlatılan yapı milyarlarca TL'lik aktif büyüklüğe sahip bankaların işleyişini anlatabilmek için mümkün olduğunca basitleştirilmiştir.)
1. Başka banka-finans kuruluşlarından aldıkları krediler. (sendikasyon vb.)
2. Müşterilerden topladıkları Vadeli Mevduatlar. (Aylık - 3aylık- yıllık - Genellikle TCMB gecelik borçlanma faizine göre belirlenir.)
3. Maaş hesabı , fatura ödeme, çek vb ürünlerin bağlı oldukları Vadesiz Mevduat hesabı.
Bankalar yukarıdaki kaynaklardan elde ettikleri paranın üzerine kar koyarak satarlar. 100 TL vadesiz mevduatı , 100 TL %15 faiz ile Vadeli mevduatı , 100 TL %12 başka bankadan alınmış kredisi olan bankanın para alım maliyeti %9 dur. Banka, maliyetin üzerine kar koyarak satış fiyatını belirler.
Faiz ile aldıkları paraların ödemeleri ve verdikleri kredilerin ödemeleri gelecek dönemlerde olduğu için piyasa beklentilerine göre spekülatif pozisyon alabilirler. Faizlerin aşağı inmesini bekleyen bankalar kredilerini daha düşük faiz ile kullandırırlar. Tam tersi düşünen bankalar ise kredi faizlerini yukarıda tutarlar.
Bankalar genellikle fiyatlama yaparken "Gösterge Bono" yu kullanırlar. Gösterge bono , devlet iç borçlanma senetlerinin kuponsuz ve en uzun vadeli olanıdır. Piyasada yapılan işlemlerde en çok alım - satımı yapılan en likit kağıttır.
Konut kredisi gibi 20 yıllık kredilerin fiyatlamaları yapılırken , 20 yıllık bono olmadığı için referans olarak 2 yıllık hazine bonosu kullanılır.
Yukarıdaki grafikleri ayrıntılı incelemenin ve yorumlamanın zamanı geldi.
1 . Evre
Ocak 2008'den Mart ayına kadar ki süreçte dünya ekonomilerinde Mortgage Krizinin etkileri devam etmekte idi. Türkiye tarafında ekonomk krizin etkileri pek fazla hissedilmiyordu. Gelişmiş ülkeler ve gelişmekte olan ülkeler arasında ayrışmadan bahsediliyor, Brezilya, Rusya ve Türkiye gibi bir kaç ülkenin krizden ayrışacağı iddia ediliyordu. Mevcut kriz algısı sadece Mortgage Krizi şeklinde idi. Ta ki Bear Stearns'in iflasının açıklanmasına kadar. ABD hükümeti uzun zamandır zarar eden bankalardan bir tanesinin iflas etmesine seyirci kalıyor , Mortage Krizi bu adım ile "Güven Krizi" ne dönüşüyordu. Piyasalarda bırakın tüketicilere kredi vermeyi bankalar birbirlerine bile kredi vermemeye başladılar. Likidite hızla piyasadan çekilmeye başladı. Türkiyede ise Nisan ayının hemen başında Ak Partiye kapatma davası açılacağı açıklandı. Siyasi belirsizlik ile birlikte önce Hazine bonoları , daha sonra da konut kredisi faizleri hızla yükseldi.
2. Evre
Hazine bonosu faizleri siyasal risk sebebi ile artmasına rağmen TCMB gecelik borçlanma faizi Para Piyasası Kurulu kararı ile düşürüldü. Merkez bankasının faizi aşağıda tutması konut kredisi faizlerinin bonoların seviyesine gelmesini engelledi. (Hatırlayın lütfen! Bankalar paranın fiyatını neye göre belirliyordu?) Ergenekon davası - Ak Parti kapatma davası kolkola piyasayı sarsmaya devam etti. Temmuz ayında piyasa faizi %16 -%17 lerden %23-%24'e gelmişti. Petrol fiyatları önlenemez şekilde artıyordu. Artan petrol fiyatları maliyet enflasyonu yaratacak , maliyet enflasyonu sebebi ile enflasyon oranı yukarı çıkacaktı. Merkez bankası enflasyona karşı temkinli olmak için faiz oranlarını yükseltti. Konut kredisi faizleri hazine bonosu faizlerine uymak yerine aşağıda ona büyük destek yapan TCMB gecelik borçlanma oranlarına dayandı.
3. Evre
Temmuz ayı sonunda iyice gerilen piyasalar AKP nin kapatılmayacağı haberi ile ralli yapmaya başladı. Hazine bonosu faizleri %18 lere kadar hızlıca geriledi. Kısa bir süre temkinli davranan bankalar ralli sonrasında konut kredisi faizlerini indirmeye başladı. Enflasyon endişesi ile MB faizleri tekrar arttırırken hazine bonoları daha aşağıyı zorluyordu. Yurtdışı piyasalar kötü giderken siyasal risk taşıyan TÜrkiye bir anda yurtdışı piyasaları unutup kendi senaryosunu oynamaya başladı. AKP kapatılmamıştı ve kriz "Teğet geçmişti". Hızlı iyimserlik tüm dünyayı yıkan Lehman Brothers'ın iflası ile yerini kötümserliğe bıraktı.
4.Evre
"Krizde dibi gördük, bundan sonra piyasalar yukarı gider "diyenler bir kez daha yanıldı. Lehman'ın iflası ile tüm dünya bir kez daha sarsıldı. ABD şapkasından paket çıkartmaya başladı. Çıkan trilyon dolarlık paketler piyasanın umrunda bilie değildi. ABD ekonomisi duruyordu. Dünya ekonomileri duruyordu. Ekonominin durması demek üretimin durması demekti. Üretimin durması demek petrol talebinin azalması demekti. Talebin azalacak olması Petrol Fiyatlarını hızla düşürdü. Eylül ayının başından beri devlet tarfından batmaması için desteklenen AIG 3. çeyrektede zarar açıkladı. Diğer taraftan Sony ve Asya'da ki teknoloji şirketleri büyük zararlar açıkladılar. Piyasalarda Asya depremi yaşanıyordu. Türkiye'de ise bankalar panik içinde idi. AKP kapatılmadı diye olumlu ya dönen piyasalar bir anda kötüye döndü. Artık yurtdışından borçlanmak (satmak için para bulmak) bankalar için çok zordu. Bir önceki yıl aldıkları sendikason kredilerini yenilemek isteyen bankalar bir önceki yıla göre %2 daha fazla faiz ödemeye razı olmalarına rağmen talep ettikleri sendikasyonun sadece yarısını bulabildiler. Bankaların satacak parası azalmaya başladı. Gelecek dönemlerdeki sendikasyon ödemelerini düşünen bankalar, piyasalara kredi vermemeye başladılar. Öncelikle ticari krediler durduruldu. Faizler hızla yukarı çekildi. Taşıt kredileri durdu. Konut kredileri durdu.
5. Evre
Düşen enflasyon beklentisi, FED'in faizleri indirmesi ve Türkiye ekonomisindeki büyümenin alarm vermesi sebebi ile Merkez Bankası faizleri indirdi. MB faizleri indirmesine rağmen bankalar temkinli idi. Kasım - Aralık aylarında krediler açısından piyasada yaprak kımıldamadı. Petrol fiyatlarının düşmesi ile birlikte hız kesen enflasyonun kolay kolay artamayacağında hem fikir olan piyasaları arkasına alan FED piyasaların durmaması için faizleri %1 e çekti. Arka arkaya şapkadan paketler çıkmaya devam etti. Aralıkta MB faiz indirdi. Ocak ayında MB cesurca faiz indirmeye devam etti. Beklentiler doğrultusunda MB faiz indirdikçe hazine bonoları MB faizi seviyelerine inmeye başladılar. Tüm dünya faiz indirimlerinde birbiri ile yarışırken MB yarıştan kopmadı tekrar faiz indirdi.
Nisan ayına gelene kadar Hazine bonolarının faizleri düştü. Merkez bankası gecelik borçlanma faizi tarihimizde ilk kez tek haneli rakamlara indi. Geçen hafta yapılan 0,75 baz puanlık indirim ile MB faizi 9,75% oldu.
Hatırlarsanız bankaların maliyetleri var demiştik. Şimdi lütfen grafiğe bir kez daha bakın: Gösterge bono yıllık %13 seviyelerinde. MB gecelik borçlanma 9,75% olmuş. (borçverme 12,75%) Konut kredileri ise hala 17% lerde seyrediyor. Tüm bu tabloya birazcıkta "SIFIR" maliyetli vadesiz mevduatlarıda ekleyin. Bankaların maliyetleri 11% -12% seviyelerinde. Aylık 0,90% - 1%'e denk geliyor. Aylık konut kredisi faiz oranları şuan 1,39% seviyesinde. Aylıkta 0,3% yılıkta neredeyse 4% lük bir kar var. Bankalar konut kredilerinde hiç elde etmedikleri karları şu an verdikleri kredilerde kazanıyorlar. Geçmiş dönemlerde maliyetler sebebi ile aylık 0,01%- 0,05% kar ile sattıkları kredileri bugün inanılmaz karlarla satan bankalar için bizce faiz indirme zamanı geldi geçiyor.
SONUÇ:
Bu hafta ya da önümüzdeki hafta faizlerde bir indirim bekliyoruz. Mortgage piyasasında aktif rol oynayan bankalardan (Yapı Kredi - Garanti - İşbank- Akbank) herhangi biri faiz indirdiğinde tüm bankalar faizlerini aşağıya çekecekler. Kısa dönemde aylıkta önce 1,34% sonra 1,29% leri göreceğiz. Siyasal bir risk oluşmaz ve yurtdışı kaynaklı sert bir hareket olamaz ise 2-3 aylık dönemde %1,19 ları görmemiz mümkün gözüküyor. Konut Kredisi kullanamadan önce faizlerin düşme olasılığını mutlaka gözden geçirin.
Mutlkaka Okuyun:
Bu yazıda okuduğunuz yorumlar sadece tavsiye amaçlıdır.
Alacağınız finansal kararlar ile ilgili tüm sorumluluk size aittir.
Doktor Mortgage burada belirttiği fikir , görüş ve yorumlardan dolayı sorumlu tutulamaz.
