Eşit taksitli krediler hala bankaların en çok kullandırdığı konut kredileri. Konut kredilerinin neredeyse tamamı standart kredilerden oluşuyor. Mortgage piyasası önümüzdeki yıllarda hızla gelişecek. Geliştikçe rekabet artacak. Faiz oranları ve masraflar üzerindeki mevcut rekabet ürün karlarını hızla azaltacak ve bankalar rekabette fark yaratmak için yeni ürünlerle karşımıza çıkacaklar. Müşterilerin ihtiyaçlarına doğru ürünlerle cevap verebilen bankalar rekabette avantajlı konuma geçecekler. 

Bankalarda çalışan, ürünlere hakim uzman personel yetersizliğinin yanında, müşterilerin bankalardan tek beklentisinin standart konut kredisi olması ne yazık ki büyük bir sorun. Yeni ve farklı ürünleri  müşteri talep etmediği gibi müşterinin ihtiyacına göre ürünleri banka personelide önermiyor. Bazı bankalarda kulandırılmakta olan "Anapara Ertelemeli Konut Kredileri" üzerine yazmayı istememizde bu yüzden.

Interest only yani anapara ertelemeli konut kredisinde belirli bir süre kredinizin sadece faizini öder anaparanıza hiç ödeme yapmazsınız. Başka bir ifade ile bankaya borcunuz anapara ertelemesi süresince sabit kalır. Anapara ertelemesi bittikten sonra krediniz eşit taksitli kredi gibi ödenmeye devam eder. Aşağıdaki belgelerde 12 ay anapara ertelemeli, 120 aylık , 80.000'lik bir kredi  ödeme planını bulacaksınız.

Ödeme Planı - PDF                    -                Ödeme Planı - XLS

80.000 CHF(İsviçre Frangı) Anapara Ertelemeli Konut kredisi kullandınız. Krediniz dövize endeksli. Faiziniz aylık  %0,56. Kredimize 12 ay anapara ertelemesi  istemiştik. Ödeme planınıza bakın. İlk 12 ay, aylık taksit tutarınız 448 CHF. On üçüncü aydan itibaren ödemeleriniz 989 CHF oluyor. Geriye kalan 108 ay boyunca 989 CHF ödeyerek kredini borcunuzu bitiriyorsunuz. Finansal açıdan ödeme planınız bu şekilde. Böyle anlatınca ürünün hangi ihtiyaca cevap verdiği pek anlaşılmıyor. Gelin kredimizi farklı senaryolar üzerinde değerlendirelim.

ޞehrinizde yeni bir konut projesi başlıyor. Firma yetkilileri ile görüştünüz. 800 konuttan oluşan proje işinize çok yakın.  1 yıl sonra teslim edilecek bu projeden ev satın alan arkadaşlarınız var. Tam sizin ihtiyaçlarınıza göre. İleride çok değerlenecek. İyi bir gayrimenkul yatırımı.  Evin satış fiyatı 120.000 YTL. Kenarda biriktirdiğiniz 30.000 - 35.000 YTL'niz var. Geri kalan kısmı için kredi almak istiyorsunuz.  Ama bir yandan her ay 600 YTL kira ödüyorsunuz. Neymiş efendim kira öder gibi ev sahibi olunacakmış? Hem kredi taksiti hem de kira nasıl ödenecek?

Aslında çok basit. Niye ilk aylardan itibaren yüksek taksit ödüyorsunuz ki? İsviçre Frangı(CHF) , Yeni Türk Lirası (YTL) kurunu 1.10 alalım.  80.000 CHF krediyi bankacınızın size sunduğu eşit taksitli kredi olarak alırsanız her ay 917 CHF taksit ödeyeceksiniz. 917 CHF X 1.10 = 1009 YTL. Bir yandan da 600 YTL kira ödüyorsunuz. Yani her ay 1600 YTL ödemeniz gerekiyor. Peki anapara ertelemeli kredi alsak ne olur? Ödeme planınıza bakın ilk 12 ay 448 CHF yani 448 X 1.10 = 493 YTL kredi taksidi ödeyeceksiniz. 600 YTL kiranızı unutmayın. 493+600 = 1093 YTL. Ev size teslim edilene kadar 1093 YTL ödüyorsunuz. Yeni evinize taşındınız. Artık kira ödemiyorsunuz. 13. aydan itibaren 989 CHF ödeyecektiniz. Taşındıktan sonra 989 CHF X 1.10 = 1087 YTL aylık ödemeniz. Neredeyse kirada iken ödediğiniz taksit+kira ile aynı. Niye hayallerinizi erteliyorsunuz? Hayat standartınızı değiştirmeden ev sahibi olmak gördüğünüz gibi çok kolay.

Aşağıdaki Interest Only hesap makinesini bir deneyin. Diğer senaryolarımızda bu hesap makinesi çok işinize yarayacak.Başka bir senaryoya bakalım. Büyükşehirlerimizden birinde  600 YTL kira ile oturuyorsunuz. Her ay kiranızı ev sahibinize veriyorsunuz. Başka bir deyişle her ay 600 YTL'yi boşa harcıyorsunuz. Ev kiranızla yatırım yapabileceğinizi biliyor muydunuz? Evinizin değeri 90.000 YTL olsun. %100 kredi kullanarak  90.000 YTL karşılığı aylık %0,56 faiz oranı ile 80.000 CHF 36 ay anapara ertelemeli kredi aldınız. Aylık 448 CHF taksit ödeyeceksiniz ve bankaya borcunuz aynen kalacak. 448 CHF X 1.10 = 493 YTL aylık ödemeniz var. Ama unutmayın, artık evin sahibisiniz. 36 ay boyunca 448 CHF taksit ödeyeceksiniz.  Yatırım demiştik değil mi? Anapara ertelemesi yaptığınız 3 yıllık bir dönemimiz var. Bu 3 sene içerisinde evi çok değil 100.000 YTL'ye sattığınızı düşünün. Sadece faiz ödediğimiz için bankaya olan borcumuz sabit kaldı. Bu sebeple satış tutarının yaklaşık 90.000 YTL si kredinizi kapatmaya gidecek. (80.000CHF X 1.10) Evi sattıktan sonra 10.000 YTL kadar para kazanmış olacaksınız. Ya 3 yıl boyunca ev sahibinize boş yere para ödeyeceksiniz ya da kendi evinizde oturup para kazanacaksınız.

İkinci senaryo çok farklı ihtiyaçlara uygulanabilir.  Mesela oğlunuz üniversite sınavını kazandı. İlk sene yurtta kaldı. 2. sene başladı eve çıkmak istiyorum diye. Gidin hemen oğlunuza kredi ile bir ev alın. 3-4 yıl boyunca oğlunuzun yüksek lisansına ya da yurt dışı eğitimine yatırım yapın.
Yeni mezun oldunuz ve çalışmaya başladınız. Maaşınızla kira ödemek yerine bir oda bir salon ufacıcık bir bekar evine sahip olun. İleride evlenmeye , aile kurmaya karar verdiğinizde bekar evinizi satın. Yeni bir yuva satın almak için  bekar evinizden kazandığınız parayı peşin ödeme olarak kullanın.

Üçüncü senaryomuz belkide en sık karşılaşılan ihtiyaç ile ilgili . Yeni bir eve taşınacaksınız. Yeni evinize yerleşirken  taşınma, tadilat, badana boya masrafları ile karşılaşacaksınız . Kimbilir belki yeni bir oturma odası alacaksınız. Tüm bunlar içinde ödemeleriniz olacak. 6 ay  anapara ertelemesi yaparak, kredinizin faizi  ile birlikte taşınma ve diğer masraflarınızı  ödeyebilirsiniz. Masraflarınızı ödeyip biraz toparlandıktan sonra 7. aydan itibaren artık erteleme sonrasındaki taksit tutarını  ödemeye başlarsınız. Hemde hiç zorlanmadan. Doğru ürünü, doğru krediyi seçince hayat daha rahat değil mi?

Burada anapara ertelemeli krediler ile ilgili biraz daha teknik bilgi vermek istiyorum. ޞu an YTL faizleri konut kredilerinde aylık %1,50 -%1,60 civarında. Üstteki Anapara Ertelemeli Hesap Makinesinde 80.000 YTL ,12 ay anapara ertelemeli, aylık %1,60 faizli, 120 ay vadeli krediyi hesaplayalım. Gördüğünüz gibi ilk 12 ay bankaya ödeyeceğiniz tutar 1283 YTL. 13. aydan itibaren 1564 YTL ödemeye başlıyorsunuz. YTL faiz oranları yüksek olduğunda anapara ertelemek ile normal taksit ödemek arasında 250 YTL kadar bir fark var. Anapara ertelemeli kredi kullandığınızda standart taksit ile ertelenen süreçteki taksit arasındaki büyük farkı faiz oranının düşük olması yaratmakta. Bizim tavsiyemiz anapara ertelemeli kredi kullanırken dövize endeksli kredileri tercih etmeniz olacak. Dövize endeksli konut kredilerinde  KKDF ve BSMV muafiyeti sebebi ile kur farkından kaynaklanan vergi farkı artık bulunmamakta. Sadece o ay ödeyeceğiniz taksit üzerinde bir kur riski söz konusu. Bu sebeple ya dövize endeksli anapara ertelemeli kredi kullanmalısınız ya da YTL kredinin daha cazip olması için  faizlerin %1'ler seviyesine inmesini beklemelisiniz.

Hayallarinizi değil, anaparanızı erteleyin!