Banka Kredileri ve Ödeme PlanIarı
Tüm kredilerde kredi kullandırımı sırasında bankalar müşterilerinden kredi sözleşmelerinin yanında mutlaka ödeme planı alırlar. Aşağıda Mortgage için örnek bir ödeme planı bulunmakta. Dikkat edin ödeme planı sadece Mortgage için geçerli. 5582 Sayılı Konut Finansmanı Sistemine İlişkin Çeşitli Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanuna göre konut kredilerinde BSMV ve KKDF muafiyeti söz konusu. Vergi baştan sona başka bir yazı konusu olduğu için bu 2 vergi ile ilgili kısa bir açıklama ile yetineceğim. BSMV (Banka Sigorta Muamele Vergisi) ve KKDF (Kaynak Kullanim Destekleme Fonu) kredi kullanırken ödediğiniz komisyon, masraf ve faiz üzeriden tahsil edilen vergilerdir. Tüketici kredilerinde BSMV %5,KKDF %15 olarak tahsil edilir. Ancak Mortgage yasası ile ev alımına yönelik olarak kullanılan krediler ve bu kredilere ait komisyon, eksper vb masraflar bu vergilerden muaftır. Yani KKDF ve BSMV hesaplanırken %0 olarak hesaplanacaktır. Bu sebeple aşağıdaki örnek ödeme planında KKDF ve BSMV yer almamaktadır.
Bir bankaya gittiniz. Müşteri temsilcisini karşınıza aldınız. Faiz oranı, taksit sayısı derken size aşağıdaki ödeme planlarına benzer bir ödeme planı hazırladı. Siz de düşünmek üzere şubeden ayrıldınız. Gelin bir de hep beraber inceleyelim ödeme planlarınızı. Aşağıdaki ödeme planları 80.000 birim için 120 ay vade ve %1,40 faiz oranı için hazırlanmıştır.
Ödeme Planı - PDF - Ödeme Planı - XLS
Öncelikle ödeme planındaki bazı terimleri kısaca açıklayalım.
Kredi Tutarı: Bankadan kullanmak istediğiniz kredi miktarıdır. Farklı döviz cinsi olabilir.(USD/EUR/CHF/JPY vb.) Genelde bankalar satın alacağınız konutun değerinin maksimum %70-%80²ine kadar kredilendirme yaparlar. Özel ürünlerle bu oran %100 e kadar çıkabilmektedir.
Faiz Oranı: Sabit ve değişken faiz olmak üzere 2 çeşittir. Bu konu ile ilgili ayrıntılara ürün incelemelerinden ulaşabilirsiniz.
Toplam vade: Satın aldığınız evin kredisini ödemek istediğiniz süre.
Taksit Tutarı: Eşit taksitler halinde ödeme yaptığınız durumda her ay bankaya ödeyeceğiniz para miktarı.
Taksit içerisindeki Anapara: Her taksit tutarının içerisinde bir miktar faiz ve bir miktar anapara bulunmakta. Her taksit içerisindeki bu tutarlar değişmekte ve ekteki tabloda gösterilmekte.
Faiz: Bankadan alınan anaparanın aylık faizi.
Kalan Anapara: Taksit ödendikten kalan kredi borcunuz.
Ödeme planında sizi ilgilendiren en önemli şey aylık taksit tutarınız. Ekranınızdaki ödeme planı 120 aylık. Yani 10 yıl. 10 yıl boyunca aynı taksit tutarını ödeyebilecek misiniz?
(PDF ya da Google Docs kullananlar üzerinde değişiklik yapamayacaklar ne yazık ki. Hemen aşağıdaki linkte Doktor Mortgageın Hesap Makinelerinden bir tanesi hizmetinizde. Kredi faizi , tutarı, taksit sayısını değiştirerek aylık kredi taksidinizi hesaplayabilirsiniz.)
Hesap makinelerimiz aracılığıyla kendi kredi taksitinizi hesaplamanız bu kadar kolay.
Peki ödeme planınız nasıl oluşuyor? Taksit içindeki anapara ve faiz nasıl hesaplanıyor?
Ödeme planlarının hesaplanması aslında çok basit bir sorunun cevabına dayanıyor.
Bankadan aylık ne kadar borç alıyorsunuz?
80.000 YTL ve 120 aylık tablomuzdan devam ediyoruz. Bankadan sadece 1 aylığına %1,40 faiz oranı ile 80.000 YTL borç alırsanız ay sonunda ne kadar faiz öderiz beraber hesaplayalım.
Kredi tutarı X Faiz = Faiz Tutarı
80.000 X 1,40 = 1.120 YTL
Niye bu şekilde hesapladık. Çünkü bankadan sadece 1 ay için borç aldık ve 1 aylık faizi ile birlikte anaparamızı ödedik. 120 ay kredi kullandığımız senaryoda ne oluyor gelin şimdi ona bakalım. 120 aylık hesaplamamızda taksit tutarımız ne kadardı? 1380 YTL. Bankamızdan 80.000 YTL kredi kullandık yukarıdaki hesaba göre 1 aylık faizi 1.120 YTL. Bizim taksit tutarımız ise 1.380 YTL. Faizin üzerinde ödediğimiz 260 YTL tutar bizim anapara ödememiz oluyor. Yani borcu asıl azaltan ödeme. Zaten aynı satırda Kalan anapara tutarına baktığınızda 80.000-260 = 79.740 olduğunu görürüz. Yani bankaya kalan borcumuz artık 79.740 YTL. 2. ay ne olacak? Bankadan bu defa %1,40 faiz ile 79.740 YTL borç alıyoruz. Bu borcun aylık faizi 1.116 YTL. Taksit tutarımız yine 1.380 YTL. Taksit içerisindeki anapara 1.380-1.116= 264 YTL. Hemen kalan anapara tutarımızı hesaplayalım. 79.740-264= 79.476 YTL. Aşağıdaki tabloya bakabilirsiniz.
Basitçe özetleyelim. 1. ay 80.000 YTL borç aldınız ve 1 ay için 1.120 YTL faiz ödediniz. 2. ay bankadan daha az borç aldınız. Çünkü 260 YTL lik bir anapara ödemesi yaptınız. 2. ay bankanın 79.740 YTL sini kullandınız ve 2. ay için 1.116 YTL faiz ödediniz. Neden? Çünkü her ay bir miktar anapara ödüyorsunuz ve bankadan her ay kullandığınız Anapara azalıyor. Her ay gitgide daha az borç kullanıyorsunuz. Dolayısıyla her ay ödediğiniz faiz tutarı gitgide azalıyor. Taksit içerisinde anapara gitgide artıyor. Hemen aşağıda 60-62 aylık taksitlere bakalım.
61. taksite geldiğinizde bankadan aldığınız borç 55.779 YTL kalmış. Bunun 1 aylık faizi 781 YTL. Dolayısıla ödeyeceğiniz anapara 599 YTL.
Ödeme planları yukarıda anlattığımız mantıkla hazırlanmakta ve uygulanmakta.
Burada değinmek istediğim son konu ise bankalar ve ödeme planları ile ilgili üzerinde düşünülmeden kabul edilmiş bir yargı. Bankalara ilk aylar daha fazla faiz ödeyip sonraki aylar daha az faiz ödüyoruz! Yukarıdaki önerme genellikle bankaların müşteriye karşı özellikle yaptığı bir işlem gibi aktarılmakta. Peki gerçekten öyle mi?
Az önce sizle yaptığımız hesaplarda matematiksel olarak bu cevabı bulduk. İlk aylar taksit içerisindeki anapara tutarı düşük, faiz tutarı yüksek. Sonraki aylarda ise anapara tutarı yüksek ve faiz tutarı düşük. İlk bakışta bu önerme doğru gibi gözüküyor. Ancak gözden kaçırdığımız çok önemli bir şey var. Bankadan aldığımız borç miktarı! Yukarıda her ay bankadan aldığımız borç tutarının düştüğünü hesapladık. Buna bağlı olarakta faiz tutarı azalmakta. Eşit taksitli kredimizin tüm taksitlerinde faiz oranı 1,40%. Hiç ama hiç değişmiyor. Bu şartlarda bankanın ilk aylarda fazla faiz, son aylarda az faiz alması söz konusu değil. Burada gözümüzden kaçan önemli etmen her taksitte Anaparamızın giderek azalması. Burada sıklıkla faiz ve faiz tutarı karıştırılmakta. Bizim bu konuda görüşümüz önermenin doğru olmadığı yönünde. Faiz hiç ama hiç değişmiyor. Faiz tutarınız ise borcunuz azaldığı için değişiyor. Yine bize göre bankaların müşterinin aleyhine bir işlem yapması söz konusu değil.
Ama herhalikarda yazımızın sonunda size önerimiz kredi kullandırımlarında bankanın size verdiği ödeme planlarını yukarıda anlatılan şekilde inceleyip kontrol etmeniz. Banka eşit taksitli sabit faizli kredilerde tüm hesaplamaları yukarıdaki şekilde yapmak zorunda. Kontrolün kimseye zararı yok.
Ve unutmadan
Bu e-Posta adresi istek dışı postalardan korunmaktadır, görüntülüyebilmek için JavaScript etkinleştirilmelidir
adresinden bize her konuda danışabilir ve karşılaştığınız sorunlar hakkında yardım alabilirsiniz.
